• 近隣市場の状況を調査・把握し、オーナー様の所有する不動産にとってどのような活用方法がふさわしいのか、どのような用途・規模の建物を建築すればよいか、不動産コンサルティングの専門知識をもつ当社担当者が企画提案いたします。
• 建物の建築も、予定建築物とオーナー様の状況に応じて、地元工務店から大手ゼネコンまで当社提携業者の中から最良のコスト・プランで建築提案いたします。
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物件近隣市場の賃料相場調査や近隣不動産業者への聞き込み調査を行い、入居者（テナント）募集の条件（保証金・家賃・共益費等）を設定いたします。

当社ではインターネットを活用した効果的な入居者募集を積極的に導入しています。

Yahoo!、googleといったインターネットの検索では、主要なキーワードで当社ウェブサイトが常に上位表示されるよう対策を施し、インターネットからの集客に効果を発揮しています。
また、賃貸市場・物件の調査分析と空室対策・募集方法の研究を常に行い、入居率の向上に取り組んでいます。（管理賃貸住宅入居率：96％以上／2008年5月現在）

• 管理物件の広告効果と検索機能を向上させた明星公式ホームページに物件を優先掲載いたします。 　 >> 賃貸住宅物件検索はこちら 　 >> 賃貸駐車場検索はこちら
• 不動産指定流通機構（REINS/レインズ）、インターネット大手賃貸募集ポータルサイト等への物件登録・情報更新をいたします。
• 提携不動産業者および建物近隣の不動産業者へ物件の写真・募集図面等を持参して個別営業をいたします。
• 毎週200社以上の提携不動産業者・物件近隣不動産業者へ最新の物件情報をFAX・メール等により一斉定期送信し、入居者募集に活用しています。

優良な入居者様と末永く良好な関係を築き、賃貸経営を安定させるためには賃貸借契約前の入居審査が大きなポイントとなります。明星では長年の賃貸管理実績に基づいた独自のノウハウを駆使して入居審査をいたします。

• 当社独自の入居申し込み書式・審査システム
• 連帯保証人様への同意確認
• 賃貸保証契約の利用等による信用調査とリスクヘッジ　など

契約業務を仲介業者に一任することなく、可能な限り明星スタッフ自身が契約者様と面会し、賃貸借契約の締結、鍵渡し、および物件の入居詳細説明をいたします。
直接契約者様と面会して契約・説明を行うことによって、契約者様との良好なコミュニケーションを構築することができるとともに、賃貸借契約の重要事項や契約後の使用細則などを十分にお伝えすることができます。
また、契約更新・条件変更等も入居状況を確認したうえで当社が手続きいたします。

明星スタッフが管理物件を定期巡回して物件全体と空室を点検し、トラブルを未然に防止いたします。巡回は基本的な工具・掃除用具・電球などを常備した専用車で行いますので、軽度な点検修理・掃除・管球交換などは明星スタッフがその場で即時対応いたします。

入居者（テナント）や近隣のトラブル・クレームが発生した場合は、迅速かつ誠実に対応いたします。明星スタッフが出来るだけ現場に駆けつけ直接対応いたします。
また、発生したトラブル・クレーム事例を蓄積・分析し、再発防止と管理状態の維持向上に努めています。

賃貸住宅併設駐車場の契約者と契約車種・車番を一元管理します。
駐輪場では当社管理物件専用の駐輪シールを発行し、入居者所有の自転車・バイクに貼り付けて頂きます。不法投棄・乗り捨て・退去時無断放置を未然に防止いたします。

家賃、その他諸費用の集金をいたします。
入金状況をオンラインで迅速・正確に管理し、 万一の家賃延滞者には即座に対応いたします。
また、より迅速な入金確認・連絡方法の構築や家賃保証システムの導入など、家賃滞納の発生防止にも努めています。

毎月1回 家賃入金明細を書面で発行し、オーナー様へご提出いたします。 必要に応じて管理状況のご報告、個々の状況に沿った空室対策、トラブル解決、有効活用のご提案をいたします。

退去予定者（解約申告者）より退去予定日1ヶ月前（一般的な賃貸住宅の場合）までに解約の申告を書面で頂きます。
退去・解約がスムーズに進むように、引っ越しの段取りや公共料金の精算について事前に説明するとともに、退去立会い日時の調整を行います。

原則、退去者ご本人と現地立会いを行い、賃貸借契約終了の手続きを行います。
専有部分の故意過失による内装（壁紙・床材・建具　等）の破損・汚損や、設備（給湯器・エアコン・照明・水廻り設備　等）の故障・不具合が無いか退去者立会いの上で目視・操作をして確認し、原状回復ヶ所と負担割合を定めます。公共料金の精算済み確認、賃貸借契約書と鍵の返還、退去明細書への署名捺印を受けます。

退去立会い時に交わした退去明細書の確認内容に基づいて保証金・敷金の返還、負担金清算の手続きを行います。

状況に応じた空室のリフォームを提案いたします。
コストを抑えた原状回復リフォームの他、カラーコーディネート、素材変更、間取り変更、設備入れ替え、防犯リフォーム、デザインリフォーム、リノベーションなど、豊富な当社オリジナルリフォームプランの中から必要に応じた企画・設計・施工をいたします。

建物の維持管理に必要な定期点検・法定点検を管理します。オーナー様の大切な資産であり、住人様の快適な生活空間である物件を、当社が様々な角度から見守ります。

• 建物点検（躯体、屋根、外壁、基礎、廊下、階段　等）
• 設備点検（受水槽、高架水槽、浄化槽、揚水ポンプ、給排水設備、消防設備、避難設備、照明、防犯設備、エレベーター、立体駐車場　等）
• その他点検（エントランス、共用廊下、ゴミ置き場、駐車場、駐輪場、擁壁、フェンス、庭、植栽　等）

共用部分（エントランス・エレベーター・共用廊下・階段・ゴミ置き場）の清掃を行います。
常に物件を清潔で快適な状態に保つよう清掃いたします。
また、日常清掃では落としにくい汚れ等を定期清掃のポリッシャーや高圧洗浄によって洗い落とします。

夜間・休日のトラブル、クレームもご安心ください。
鍵の紛失、排水のつまり、設備の故障や盗難、火災など、万一の入居者様のトラブルや要請に迅速かつ的確に対応できる24時間・365日対応の専用コールセンターと、メンテナンス業者ネットワークを完備しています。